Tỷ suất sinh lời cho thuê căn hộ cần tìm hiểu kỹ để đầu tư có lãi

02/04/2023

Cách đây vài ngày mình có được nhờ tư vấn về căn hộ cho thuê tại một khu Đại đô thị dưới Thủ Đức (Quận 9 cũ), Thành phố Hồ Chí Minh và một vài dự án tại Thủ Dầu Một, Bình Dương mới giật mình nhận ra lâu nay khách hàng mua đầu tư cho thuê quá ảo tưởng về giá trị sinh lời từ việc cho thuê căn hộ, dưới góc nhìn của mình và cụ thể các con số không biết nói dối anh chị đọc qua để tham khảo và liên hệ bản thân mình xem liệu chúng ta có đang bị ảo tưởng sức mạnh (ATSM) với tài sản của mình hay không nhé.

Xưa nay bất động sản dòng tiền luôn là một key chốt khách hiệu quả của các bạn sale đặc biệt với những khách hàng trung và lớn tuổi vì thị trường tăng nóng từ năm 2018 đến 2020 khiến các dự án mở bán tràn lan, riêng tại Quận 9 cũ có đến gần 15 dự án bất động sản căn hộ mở bán ,cung cấp ra thị trường hơn 75.000 căn hộ chung cư, chỉ riêng tại Khu Đông của Quận 2, Quận 9 và Thành phố Thủ Đức, đã có gần 100.000 căn hộ được mở bán trong 3 đến 5 năm, vậy bài toán đầu tư căn hộ để cho thuê có thực sự ổn không ?

Và câu trả lời là: KHÔNG, VÀ KHÔNG ỔN CHÚT NÀO.

Tỷ suất sinh lời cho thuê căn hộ cần tìm hiểu kĩ để có lợi nhuận cao

Đối với thị trường Tỉnh Bình Dương cũng không ngoại lệ, năm 2016 và 2017 tỷ suất cho thuê của căn hộ tại Bình Dương là 14% đạt đỉnh của đỉnh, và bắt đầu chu kỳ mở bán của gần 20 dự án tại thị trường Bình Dương bấy giờ, cung ứng ra hơn 24.000 căn hộ cho thị trường. Gồm có Thành phố Dĩ An, Thuận An và Huyện Tân Uyên ( giờ là Thành phố Tân Uyên ), vốn dĩ đây là thị trường thịnh nhất của mô hình nhà trọ cho thuê, vì đại đa số khách hàng thuê là công nhân làm việc tại các Khu Công Nghiệp. Còn khách hàng thuê căn hộ là những chuyên gia, quản lý, viên chức làm việc tại Bình Dương. Nhưng khi bắt đầu bàn giao, thì thị trường quay về giá trị thực, một căn 2 phòng ngủ ( 2pn ) chỉ cho thuê được có 5 - 6 triệu/tháng, cá biệt có những dự án chỉ cho thuê được 4 triệu/tháng, hơn nhà trọ cao cấp 1 đến 1,5 triệu đồng/tháng, nhà đầu tư chỉ biết ngồi lắc đầu ngao ngán, vì không nghĩ tới việc số lượng quá lớn căn hộ cho thuê. Vậy giờ phải làm thế nào ?

Nhiều người vẫn chưa hiểu cách tính tỉ suất sinh lời cho thuê, hôm này Thể phân tích cụ thể cho anh chị hiểu nhé.

Ví dụ: Một căn hộ 2pn tại phân khu The Origami của Vinhomes Grand Park tại Quận 9, Thủ Đức, TPHCM có giá bán trung bình là 2,6 tỷ vnđ . Sẽ có 2 trường hợp sau : TH1: Vay ngân hàng ; TH2: không vay. Và bài toán được tính như sau:

Giá cho thuê nhà trống: 5 đến 5,5 triệu/tháng ( nội thất không có gì như chủ đầu tư bàn giao)

Giá cho thuê có nội thất ( 8 đến 10 triệu/tháng ) trung bình khoảng 60 triệu đến 200 triệu nội thất tùy căn ..

Cách tính: 5,5 *12 = 66 triệu/năm ; Xong lấy 66 : 2.600 * 100 = 2,53% /năm

Trong đó nếu gửi ngân hàng thời điểm hiện tại: Gửi 2,6 tỷ lãi suất trung bình 10,5 % năm = 273 triệu /năm

Vị chi bà con lỗ : 273 - 66 = 207 triệu ; Chia 12 tháng mỗi tháng lỗ 17 triệu.

Chia ra 365 ngày lỗ 567.000 vnđ/ngày.

NHƯNG NẾU LỖ NHƯ THẾ THÌ KHÔNG ĐAU, NẾU không vay ngân hàng

Vì hầu hết tại Vinhomes Grand Park đều sử dụng đòn bẩy tài chính là vay ngân hàng hiện tại nếu lãi vay trung bình đang áp dụng là 13% cho 1 năm thì gói vay 70% của bà con hiện tại cụ thể như sau:

2600 * 70 = 1820 lấy 1820 * 13% = 236 triệu lãi vay, chưa bao gồm tiền gốc hàng tháng.

Vậy nếu tính thực tế số tiền cho thuê: chỉ bằng 5,13 lần so với lãi vay , mà lãi vay này chỉ tính trên 70% tổng vốn bỏ ra (ngân hàng cho vay).

Tính toán xong mới thấy mất bò mới lo làm chuồng. Nhiều người giờ không muốn cho thuê và kỳ vọng giá thuê nó sẽ tăng, nhưng bà con không hiểu nếu tăng giá cho thuê thì phải tăng toàn khu tăng đồng bộ, ví dụ nếu tăng 10% thì 5,5 triệu/tháng nó chỉ tăng được 500.000vnđ lên 6 triệu/tháng, nhưng bù lại phí môi giới cho thuê cũng mất 1 tháng tiền khách thuê.

ĐẤY LÀ CHƯA TÍNH ĐẾN BÀI TOÁN LÃI VỐN (bài sau e viết ) thì bà con lỗ ngược lỗ xuôi, dân gian hay gọi là lỗ tới nái luôn.

Vậy giờ cần làm gì? GIA CÁT KHỔNG MINH đã bày cho 1 cách mà hàng nghìn năm nay mỗi khi kẹt hay khó ta vẫn hay áp dụng chính là:

36 chiêu thì chiêu cuối cùng là chạy, chạy ngay và luôn, nếu không thoát hàng được thì buộc phải gồng tiếp.

Vậy khi đầu tư cho thuê cần làm gì ?

Chủ đầu tư và vị trí cực kỳ quan trọng, cần xác định vị trí địa lý để nhắm tới khách hàng tiềm năng thuê,và uy tín cdt sau khi dự án bàn giao.
Phân khúc khách hàng sẽ thuê, đây chính là điểm chết người của đầu tư cho thuê nếu chúng ta không nắm rõ phân khúc khách hàng sẽ thuê lại sản phẩm.
Giá cho thuê trung bình của khu vực. ( tham khảo các dự án xung quanh để tính ra được mức giá cho thuê của dự án mình chuẩn bị mua )
Số lượng và giá bất động sản mà chúng ta sắp mua cần xem xét thật kỹ giá để tính toán tỷ suất sinh lời hiệu quả ổn định và tỷ lệ thanh khoản.
Số tiền nhàn rỗi mà chúng ta tính toán sẽ đầu tư, vì cho thuê còn thêm bài toán lãi vốn nữa ?

Giờ lỡ vào kèo rồi thì phải làm gì?

Cân đối dòng tiền hàng tháng, cho thuê liền để đỡ được chi phí tháng nào hay tháng đó. Tạo thêm giá trị cho căn nhà của mình, như làm nội thất thêm để cải thiện giá cho thuê.
Tăng thu giảm chi, tập trung trả nợ giảm tối đa số nợ vay ngân hàng.
Nếu muốn thoát hàng hoặc cần thông tin gì khi đầu tư bất động sản thì hãy alo ngay Bất động sản ở thực, gần 10 năm kinh nghiệm trong kinh doanh để được tư vấn tận giường về cách bán nhanh nhất .

Trên đây là góc nhìn thực tế của e về thị trường cho thuê hiện tại, trân trọng và biết ơn những đóng góp của anh chị. Nếu có gì sai sót mong anh chị đón nhận như 1 thông tin để tham khảo, các số liệu e lấy thực tế, và qua thống kê của CBRE Việt nam.

Nguồn : Bất động sản ở thực